Immobilien Frankreich Der Schritt für Schritt Ratgeber
Wir bei Leggett Immobilien haben tausenden ausländischen Kunden bei dem Erwerb ihrer Immobilie in den letzten zwei Jahrzenten geholfen. Wir sind uns bewusst, dass eine unterschiedliche Kaufabwicklung, Sprachbarrieren und eine andere Gesetzgebung irritierend wirken können. Dieser allumfassende Ratgeber wird Sie von Anfang an mit der Kaufabwicklung vertraut machen und Ihnen Sicherheit geben.
Der Immobilienerwerb in Frankreich mag von dem was Sie kennen etwas abweichen, dennoch ist er grundsätzlich nicht kompliziert. Es ist wie mit allem im Leben, wenn man einmal die Vorgehensweise kennt, kann man dem ganzen Ablauf von der Immobiliensuche bis zum Vertragsabschluss von Anfang an entspannt entgegen sehen.
Die Profilerstellung der gewünschten Immobilie
Wir fangen alle irgendwo an unsere Suchkriterien im Geiste zu ordnen, was nicht immer einfach ist.
Die einen treffen eine eher sachliche Entscheidung, die anderen eine eher emotionale. Das Erstellen einer Liste mit den wichtigsten Eckdaten kann hier Klarheit schaffen.
Sobald Sie Ihre Suchkriterien definiert haben, ist der Zeitpunkt gekommen, uns eine E-Mail zu senden oder eines unserer Verkaufsbetreuungsteams anzurufen.
Wir sind uns bewusst, dass jedes Käufergesuch ein individueller Fall ist. Aus diesem Grund arbeitet unsere Verkaufsbetreuung eng mit unseren Immobilienvertretern im Bereich jedes Kundengesuches zusammen. So können handverlesene Immobilien nach individuell zugeschnittenen Kriterien dem Kunden empfohlen werden.
Alle Leggett Immobilienagenten leben in der Region in der sie tätig sind. Dieses Wissen um die örtlichen Gegebenheiten wird eine unbezahlbare Hilfe Ihrer Suche.
Sobald Sie eine Auswahl an Objekten getroffen haben, wird das Betreuungsteam Ihnen eine Besichtigungsroute zusammenstellen und organisieren.
Was ist das Richtige für Sie?
Wir helfen Ihnen, Ihre Suchkriterien auf einen Nenner zu bringen.
Ihr Budget
Wieviel Geld haben Sie zur Verfügung? Brauchen Sie eine Finanzierung? Kann eine kleine Finanzierung den Umfang Ihrer Suche ausweiten?
Welche Region Frankreichs interessiert Sie?
Welche Region Frankreichs interessiert Sie?
Allgemeine Eckdaten
Grundstücksgröße? Welcher Architekturstil? Wieviele Zimmer?
Kernsanierung? Renovierung oder nur Einziehen?
Sind Sie bereit, an Ihrer neuen Immobilie Bauarbeiten durchzuführen/durchführen zu lassen?
Alle diese Punkte werden Ihnen bei einer effizienten Suche helfen.
Das Allerwichtigste
See-/Meerblick? Berge? Ausblick? Alleinlage? Warmes Klima? Wintersportmöglichkeiten? Zu einer Dorfgemeinschaft gehören? Wenn da etwas ist, was Sie unbedingt haben möchten, dann sollten Sie Ihre Wünsche diesbezüglich unbedingt äußern.
Frankreich bereisen und Immobilien besichtigen.
Wir wissen, dass das Besichtigen von Immobilien aufregend sein kann. Manchmal ist es aber auch mit Stress verbunden. Ihr Leggett Immobilienagent wird Sie bei allen Besichtigungen und dem kompletten Verkaufsablauf begleiten. Da alle unsere Agenten selbst in den Regionen wohnen in denen sie auch tätig sind, werden Sie alle notwendigen Informationen über Schulen, Restaurants, Sehenswürdigkeiten und Gemeinschaftsleben erfahren. Dieses örtliche Wissen wird Ihnen helfen, besser über die Region informiert zu sein, in der Sie zu kaufen gedenken. So haben Sie von Anfang an einen guten Start.
Sollten Sie Hilfe benötigen, um eine Bleibe für den Zeitraum der Besichtigungen zu finden, können Sie sich ebenfalls gerne an uns wenden. Wir freuen uns, Sie unterstützen zu dürfen.
Finanzielles
Praktische Grundlagen
Finanzierungen
Es ist wichtig so früh wie möglich zu wissen, wie Sie ihre Immobilie finanzieren möchten. Das Budget ist eines der wichtigsten Suchkriterien. Wenn Sie eine Finanzierung benötigen können Sie...
- … direkt eine französische Bank kontaktieren
- … eine französische Bank in Anspruch nehmen, die sich auf Expatriate spezialisiert hat
- … mit einem Hypothekenmakler arbeiten
Ihr Legget Agent freut sich, Ihnen bei dem Organisieren der Finanzierung zu helfen. Dies bringt Sie in eine gute Ausgangsposition für alle weiteren Preisverhandlungen.
Währungsumtausch
Es hat sich gezeigt, dass das Hinzuziehen eines Spezialisten in Sachen Währungsumtausch für den Verbraucher ökonomischer ist als der Gang zur eigenen Bank. Auch hier beraten wir Sie gerne.
Dem Erwerb zustimmen
Ein Angebot abgeben
Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben und wissen, wieviel Sie für diese bezahlen können, (Link zu der Finanzierungsseite) ist es wichtig, dass Ihre Finanzierung steht, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Sollten mit dem Kauf bestimmte Bedingungen verknüpft sein, zum Beispiel das Benötigen einer Finanzierung oder dass Sie nur kaufen, wenn die Installation von einem Swimmingpool genehmigt werden kann, so ist es am besten genau jetzt dieses mit dem Legget Agenten festzulegen.
Sie sollten sich wirklich für eine Immobilie entschieden haben bevor Sie ein Angebot abgeben. Sie sollten immer nur einmalig ein Angebot für eine Immobilie abgeben. Haben Sie ein Gebot für eine Liegenschaft gemacht, ist es ratsam keine weiteren Immobilien zu besichtigen.
Sprechen Sie Ihr Angebot vorab mit dem Legget Agenten ab, er weiß am besten welche Preisofferte realistisch ist.
Ihr Legget Agent wird in Ihrem Interesse verhandeln. Leggett Agenten wurden für solche Verhandlungen geschult und von dem erfahrenen Verkäuferteam des Hauptsitzes unterstützt. Ihr Leggett Agent wird Sie während der ganzen Verhandlung über Fortschritte auf dem Laufenden halten.
Zu diesem Zeitpunkt wird Ihr Leggett Agent Sie darum bitten, eine schriftliche Kaufofferte zu unterzeichnen.
Wurde das Angebot vom Verkäufer angenommen, ist es üblich, dass die Immobilie nicht mehr weiter anderen Interessenten gezeigt wird. Der Verkäufer ist nun verpflichtet, Ihnen die Liegenschaft zu verkaufen. Ihr Leggett Agent wird alle wichtigen Daten und Informationen zusammentragen, die für einen Vorvertrag nötig sind. Diesen Vorvertrag nennt man "Compromis de vente".
Der Vorvertrag
Kurz zusammengefasst
Dieses Dokument beinhaltet alle Informationen, welche sich dann auch im authentischen Hauptvertrag wiederfinden. Der einzige Unterschied besteht in den auflösenden Vertragsbedingungen und Informationen zu den Urbanisationsfragen.
Informationen die in dem Vorvertrag enthalten sein werden.
- Alle Angaben zu dem Familienstand vom Verkäufer wie auch dem Käufer. Eine genaue Beschreibung der Immobilie, welche auch den Inhalt des letzten Notarvertrages aufnimmt. Katasterplan mit Flurnummern und Parzellengrößen sind selbstverständlich auch Bestandteil des Vorvertrages.
- Der vereinbarte Preis inklusive der Maklercourtage und den Kosten für den Notar sowie Grunderwerbssteuern und die Höhe der Anzahlung. Rahmenbedingungen unter denen die geleistete Anzahlung eventuell eingebüßt wird, Verpflichtungen des Käufers und Angaben des Verkäufers (bezüglich der Immobilie). DDT (Dossier Diagnostic Technique) die technische Bilanz des Hauses. Ein erstrebtes letztmögliches Datum für den authentischen Akt. Dieses Datum kann sich umständehalber ändern. Eine Möbel- und Ausstattungsliste sofern diese angebracht ist.
Leggett Immobilien wird alles daran setzen, dass Sie die Dokumente verstanden haben bevor Sie sie unterzeichnen.
KOSTEN FÜR DEN ERWERB EINER IMMOBILIE
Es gibt keine versteckten Kosten. Dennoch ist wichtig zu verstehen was auf Sie zukommt bevor Sie unterzeichnen.
Der Preis zu dem die Liegenschaft bei Leggett Immobilien ausgeschrieben wird beinhaltet die Maklergebühr (selbst dann, wenn Sie ein Gebot machen, welches vom Verkäufer akzeptiert wird).
Die hinzukommenden Gebühren sind die des Notars inklusive der Grunderwerbssteuer. Der Notar bemüht sich unvoreingenommen um die komplette administrative Abwicklung für den Käufer wie auch den Verkäufer.
Die «Notariatsgebühren« gehen zu Lasten des Käufers und sind regional leicht unterschiedlich. Je nach Immobilienwert schwanken Sie zwischen 7 und 10%.
Ein neues Gesetz, welches im Mai 2016 in Frankreich nach dem Regierungswechsel eingeführt wurde, gibt den Notaren die Möglichkeit ihren Honoraranteil leicht zu senken, um mehr Konkurrenz zu ermöglichen. Allerdings wurden die Umschreibungsgebühren im März 2014 leicht erhöht.
Die einzigen weiteren Kosten die auf Sie zukommen betreffen Möbel, sofern Sie vom Verkäufer übernommen werden sowie die Grundsteuer (Taxe foncière), die Sie prorata dem Verkäufer auf Basis der Steuer des Vorjahres zurückerstatten.
Im Vorvertrag gibt es eine komplette Kostenaufstellung, obwohl die Grundsteuer (taxe foncière) nicht mit dazugehört und die «Notargebühren« eine Schätzung sind. Nach der erfolgten Umschreibung bekommt der Käufer in der Regel noch einen kleinen Scheck vom Notariat zurückerstattet.
Vorvertrag – Unterzeichnen des Anfangsdokumentes
Sobald Ihr gebotener Preis oder der volle Preis akzeptiert wurde, wird ein Vorvertrag (Compromis de vente) unterzeichnet. Leggett Immobilien verfügen über eine eigene Rechtsabteilung, die diese Verträge zeitgemäß ausfertigt. Wir haben schon tausende solcher Dokumente erstellt. Manchmal wird aber auch das Notariat selbst genutzt, um solch einen Vertrag aufzusetzen.
Dieser Vorvertrag ist rechtsverbindlich und somit ist ein gutes Verständnis des Inhaltes unumgänglich.
Für das Erstellen des Vertrages benötigen wir Ihren Personen- bzw. Familienstand. Bis zum Eintreffen dieser Informationen kann mit dem Vertrag nicht begonnen werden.
Sollten Sie eine Finanzierung benötigen, kann dies als auflösende Vertragsbedingung mit in den Vorvertrag einfließen. Eine solche Klausel kann Sie vor dem Verlust Ihrer Anzahlung schützen, wenn keine Bank Ihnen eine Finanzierung gewährt.
10-tägige BEDENKZEIT
Die 10-tägige Überlegungsfrist ist die letzte Möglichkeit, sich vom Vertrag zurückzuziehen ohne eine Konventionalstrafe von 10% bezahlen zu müssen.
Zu dieser 10-tägigen Überlegungsfrist zählen auch Sonn- und Feiertage. Die Frist startet am darauffolgenden Tag nach Erhalt der Vorvertragskopie per Einschreiben oder Email Account wenn er elektronisch gesendet wurde. Ein Käufer zieht sich in diesem fortgeschrittenen Stadium eher selten vom Vertrag zurück. Das Rücktrittsrecht ermöglicht dem Kunden auf ein unvorhersehbares Ereignis zu reagieren, welches ihm die Möglichkeit nimmt zu kaufen.
In der Praxis muss man Leggett Immobilien (oder falls ein Notariat den Vorvertrag verfasst hat) ein Einschreiben vor Ablauf der 10 Tage schicken. Sie sind bestens beraten einen solchen Schritt mit Leggett Immobilien vorher zu diskutieren.
Dossier Diagnostique Technique
Das Vergewissern Ihrer zukünftigen Liegenschaft
Bevor man ein Anwesen in Frankreich verkaufen darf, ist der Verkäufer verpflichtet, sein Anwesen einer Serie an Prüfungen zu unterziehen. Diese wird von speziell dafür geschulten Leuten ausgeführt.
Geprüft werden folgende Punkte:
Blei und Asbest: Farben können Blei enthalten, wenn die Immobilie aus der Zeit vor 1949 stammt. Alle Liegenschaften werden auf Asbest geprüft, wenn Sie aus der Zeit vor 1997 stammen.
Gas (nur stationäre Anlagen) und Elektrizität: Sollte die Gas- oder Elektroinstallation der zu veräußernden Immobilie älter als 15 Jahre sein, so muss beides geprüft werden.
Natürliche Risiken und Parasiten: Natürliche Einflüsse wie Überschwemmungsgefahr, Erdbebengefahr, eventueller Parasitenbefall und auch industrielle Risiken sind Teil der Prüfung.
Energiepass: Beinhaltet die Prüfung der Energieeffizienz und die Treibhausgasemission.
Wohnfläche: Wohnungen und kleine Studios die sich ein gemeinsames Gebäude teilen, unterliegen einer genauen Wohnflächenberechnung. Diese Wohnfläche muss dann im Vorvertrag angegeben werden.
Swimmingpool Sicherheit: Sicherheitsrelevante Kriterien für Pools die mehr als einen Meter in den Boden eingelassen sind müssen geprüft werden.
Abwasser: Viele ländliche Anwesen in Frankreich sind nicht an ein Stadtabwassernetz angeschlossen und erledigen die Entsorgung von Abwasser über hauseigene Kläranlagen. Diese Klärgruben müssen bestimmten Normen genügen. Dies ist allerdings nicht häufig der Fall. Die Gemeinden können Auskunft darüber geben, ob ein Anwesen an das Stadtabwassernetz angeschlossen ist oder nicht.
Die meisten dieser Prüfungen sind Informationen für den Käufer. Sollten z.B. am Pool sicherheitsrelevante Einrichtungen fehlen, müssen diese vom Verkäufer noch vor dem Hauptvertrag in Ordnung gebracht werden. Wird ein Termitenbefall durch die Expertise aufgedeckt, muss diese an den Käufer oder Verkäufer adressiert werden. (Nachverhandlungen)
Ist die hauseigene Klärgrube nicht konform, muss dies dem Käufer mitgeteilt werden. Der Käufer hat ein Jahr Zeit, die Anlage der gesetzlichen Vorschrift anzupassen.
Es gibt keine gesetzliche Vorschrift die Statik eines Gebäudes vor dem Vorvertrag prüfen lassen zu müssen (in England ist dies der Fall). Der Verkäufer kann nicht dazu verpflichtet werden eine solche Prüfung zu bezahlen.
Es ist wichtig, Baugesuche so früh wie möglich einzureichen. Legget Immobilien haben viele Profis vor Ort, die diese administrativen Dinge für Sie in die Hand nehmen können.
Sobald die relevanten Unterlagen zusammengetragen wurden, kann der Vorvertrag unterschrieben werden. Sollten Sie dann immer noch in der Nähe sein wird ein Unterschriftstermin festgelegt. Befinden Sie sich zu diesem Zeitpunkt wieder in Deutschland oder in einem anderen Land wird Ihnen der Vertrag meistens per Email zugesandt. Alle Anweisungen zur Vertragsunterschreibung werden ebenfalls in der Mail enthalten sein. Wird der Vorvertrag in der Vertragsabteilung von Leggett Immobilien erstellt, bekommen Sie zusätzlich eine Standartversion in deutscher Sprache zu Ihrem besseren Verständnis ausgehändigt.
Viele Begleitdokumente werden dem Vorvertrag beigefügt sein. Das kann anfangs etwas verwirrend wirken. Am besten drucken Sie alles aus, um die Lesbarkeit zu verbessern. Erwerben Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Gemeinschaftsräumen oder Flächen, dann wird der Dokumentenstapel noch etwas größer sein als beim Erwerb einer klassischen Immobilie.
Leggett Immobilien wird Sie während des Prozederes immer begleiten.
Sie müssen mit Ihrer Entscheidung zufrieden sein und sollten auch alle Dokumente verstanden haben. Sind alle Dokumente ausgedruckt und unterzeichnet, müssen diese auf dem Postweg zu uns (nach Frankreich) zurückgesendet werden. Diese wichtigen Unterlagen dürfen nicht verloren gehen, da für die Transaktion ausschließlich Originale zugelassen sind.
Die Dokumente werden nun vom Verkäufer unterschrieben. Sobald der Verkäufer unterzeichnet hat, ist er rechtlich gebunden an Sie zu verkaufen oder er müsste eine Strafzahlung von 10% leisten. In diesem Fall bekommen Sie Ihre Anzahlung selbstverständlich zurück.
Der unterzeichnete Vorvertrag (Kopie) mit der Bankverbindung des Notars, (um die Anzahlung leisten zu können) wird Ihnen dann per Einschreiben zugesendet. Die 10-tägige Bedenkzeit startet einen Tag nach Erhalt des Einschreibens.
Die 10% Anzahlung werden am Ende der 10-tägigen Bedenkzeit auf das Konto des Notars überwiesen.
Am Ende dieser 10 Tage sind Sie rechtlich an den Vorvertrag gebunden. Treten Sie nach Ablauf dieser Frist zurück, verlieren Sie ihre 10% Anzahlung und müssen zudem einen Teil der Agenturgebühren übernehmen.
Sollte indessen eine der auflösenden Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden, können Sie vom Vertrag zurücktreten ohne die Anzahlung einzubüßen.
Zu diesem Zeitpunkt wird die SAFER (les sociétés d’aménagement foncier et d’établissment rural) über die geplante Transaktion informiert, sofern die Immobilie über eine bestimmte Grundstückgröße verfügt. Diese Grundstückgrößen sind von Region zu Region variabel. Die SAFER hat ein Vorkaufsrecht mit einer Bedenkzeit von zwei Monaten. Diese Bedenkzeit kann gegen Zahlung einer Gebühr auf einen Monat verkürzt werden.
Der authentische Vertrag
In der Regel vergehen 3 bis 4 Monate nach dem Vorvertrag bis der Hauptvertrag unterschrieben werden kann. Diesen Zeitraum hat der Notar genutzt, um alle Behördengänge etc. zu erledigen. Sie selbst haben bis dahin bereits einem Termin zur Vertragsunterzeichnung zugestimmt. Dieser authentische Vertrag wird im Notariat in Frankreich unterzeichnet. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie der rechtmäßige Eigentümer und verlassen das Rendez-Vous (den Termin) mit den Schlüsseln Ihrer neuen Immobilie.
Vor diesem Termin müssen Sie sicherstellen, dass der Notar den vollen Betrag erhalten hat. In Frankreich muss zum authentischen Vertrag der Kaufpreis plus die Nebenkosten auf dem Konto des Notars gutgeschrieben sein. Daher die Bezeichnung «Acte authentique« Im Falle einer Finanzierung muss das Kreditinstitut natürlich auch den zu diesem Zweck vorgesehenen Betrag rechtzeitig überwiesen haben.
Das Anwesen muss am Tag des Hauptvertrages von Ihnen versichert worden sein.
Kontoeröffnung bei einer französischen Bank
Es ist vorteilhaft, vor dem Vertragsdatum ein französisches Bankkonto zu eröffnen. Es gibt mehrere Wege dies zu organisieren. Am besten helfen wir Ihnen dabei, wenn Sie der französischen Sprache nicht mächtig sein sollten.
Immobilienbesteuerung
In Frankreich wie in den meisten Ländern gibt es eine Grundsteuer und eine Wohnsteuer.
Die Grundsteuer (taxe foncière) wird im September von dem Eigentümer beglichen.
Die Wohnsteuer wird vom offiziellen Bewohner einer möblierten Immobilie bezahlt. Der Mieter erhält diese im September mit einem Fälligkeitsdatum im Dezember.
In manchen Regionen Frankreichs wird die Müllgebühr getrennt berechnet. Ansonsten ist sie in der Wohnsteuer inbegriffen.
Schritt 7Herzlichen Glückwunsch - Sie haben es geschafft
Lehnen Sie sich zurück und genießen Sie den neuen Erwerb. Frankreich ist ein wunderschönes Land, um seine Zeit zu verbringen. Und wenn Sie ein bisschen so sind wie wir, dann werden Sie sich immer wieder neu in dieses Land verlieben. Wir hoffen, dass wir Ihnen den Kauf und die ganze Abwicklung erleichtern konnten und wünschen Ihnen viel Glück mit Ihrem neuen Eigenheim.