Informationen für Verkäufer Verkauf Ihrer Liegenschaft in Frankreich

Leggett Immobilien helfen ihren Kunden schon seit über 20 Jahren beim veräußern Ihrer Immobilien. Möchten Sie Ihre französische Immobilie mit Leggett Immobilien verkaufen, beraten wir Sie gerne und Sie können mit uns Kontakt aufnehmen:

+33 (0)5 53 60 84 88 (INT) oder per Mail info@leggett.fr. Wir stellen sicher, dass einer unserer Leggett Agenten vor Ort sich um einen Termin mit Ihnen bemüht.

Alle unsere Leggett Agenten leben in der Region in der Sie auch arbeiten. So gibt es immer einen Leggett Agenten der sich in ihrer Nähe befindet.

Dies zeigt auf, in welcher besonderen Weise Leggett Immobilien strukturiert ist: mit Büros in Frankreich, einem Netzwerk lokaler Agenten, die sich über das ganze Land verteilen und über ein Spektrum an erprobten Marketingstrategien, um Ihre Immobilie zu vermarkten. Leggett Immobilie ist in der Lage, ein weites Feld an Kunden zu erreichen und Ihnen zudem einen kompetenten Agenten zur Seite zu stellen während des Verkaufs Ihrer Immobilie.

Sollten Sie sich dafür entscheiden Ihre Immobilie über uns zu verkaufen, so ist das Prozedere doch recht übersichtlich. Ihr Leggett Agent vor Ort wird Sie kontaktieren, um mit Ihnen einen Ortstermin zur Besichtigung der zu verkaufenden Immobilie zu vereinbaren. Während dieser Besichtigung wird der Leggett Agent Folgendes tun:

  • Ihnen eine Schätzung basierend auf der Kenntnis lokaler Immobilienpreise geben, diesen Preis mit Ihnen durchsprechen und eine Preisstrategie für die Vermarktung vorschlagen.
  • Verschiedene Angaben zu Ihrer Immobilie aufnehmen, um ein Verkaufsmandat («mandat de vente«) erstellen zu können. Dies ist das gesetzliche Dokument, welches nach französischem Recht erlaubt Ihre Immobilie zu vermarkten. Unser Legget Agent wird sich diverse Notizen und Fotos Ihrer Immobilie machen, um Ihre Immobilienbeschreibung zu erstellen. Sollten die Wetterverhältnisse nicht gut sein, wird er einen neuen Fototermin mit Ihnen vereinbaren.
  • Des Weiteren benötigt er den Energiepass (DPE: diagnostique de performance énergétique) und wird mit Ihnen weitere Gutachten durchsprechen, die Sie noch vor einem definitiven Verkauf der Immobilie erstellen lassen müssen.
  • Er wird Ihnen generelle Fragen zu Ihrer Liegenschaft stellen, z.B. zu eventuellen Wegerechten, die Ihr Anwesen durchqueren könnten. Haben Sie eine «Fosse septique» (hauseigene Kläranlage)? In welchem Zustand ist das Dach Ihres Hauses? Alle diese Fragen werden von potentiellen Käufern gestellt.

Nach diesem Besuch wird der Leggett Agent Ihnen ein Verkaufsmandat zum Unterzeichnen zusenden, welches Sie unserem Mandats-Betreuungs-Team zurücksenden werden. Dieses Dokument ist in französischer Sprache abgefasst, aber Sie können von uns gerne eine Standartübersetzung in Deutsch bekommen. Wir freuen uns, Ihnen diese zukommen lassen zu können. Erst wenn das Verkaufsmandat bei uns eingetroffen ist können wir damit beginnen, Werbung für Ihre Immobilie auf unserer Webseite zu schalten.

Das Verkaufsmandat "le mandat de vente"

kurzgefasst...


  • Ein «mandat de vente« ist ein gesetzlich verbindliches Dokument welches dem Immobilien Makler erlaubt, Ihre Immobilie anzubieten.
  • Es gibt unterschiedliche Mandate. Das am Meisten bei Leggett Immobilien genutzte Mandat ist (wie auch bei den meisten anderen Immobilienagenturen, dennoch ist es ratsam dies zu prüfen) das «mandat de vente sans exclusivité«. Dieses Verkaufsmandat erlaubt es Ihnen selbst als auch anderen Maklern Ihre Immobilie anzubieten. In manchen Fällen kann es von Vorteil sein, gerade bei größeren Anwesen, einen Exklusivvertrag zu geben.
  • Ein «mandat de vente« beinhaltet Informationen über alle Miteigentümer eines Anwesens und muss auch von allen Parteien unterzeichnet werden. Dies stellt sicher, dass alle mit der Veräußerung der Immobilie einverstanden sind. Dieses Dokument beinhaltet ebenfalls eine Kurzbeschreibung der Immobilie sowie deren Flurnummern (références cadastrales), die zum Verkauf der Liegenschaft gehören. Die Präzision dieser Angaben ist wichtig, um Unrichtigkeiten beim Verkauf zu vermeiden.
  • Der Eigentümer jeder zum Verkauf anstehenden Immobilie muss unterschreiben und ZWEI AUSFÜHRUNGEN des «mandat de vente» an die Leggett Zentrale zurücksenden. Unsere Verkaufsmandatsabteilung wird dann beide Ausführungen gegenzeichnen. Eine der zwei Ausführungen verbleibt bei Leggett Immobilien, die andere wird Ihnen zurückgesandt.
  • Möchten Sie Ihr Mandat annullieren so geschieht dies auf dem Postweg per Einschreiben an das Verkaufsmandatsteam von Leggett.
  • Vor der Entscheidung ein Mandat rückgängig zu machen sollten Sie noch einmal mit Ihrem Agenten sprechen.

Alle Register ziehen – Wie wir Ihre Immobilie anbieten.

Wenn wir auf eine Sache stolz sind, dann ist es die konstante innovative Vorgehensweise bei der Vermarktung der Immobilien unserer Kunden. Wir glauben daran, dass der Schlüssel zum Erfolg darin liegt, Ihre Immobilie einem breit gefächerten entsprechenden Pool potentieller Kunden zugänglich zu machen.

Unser Marketingteam arbeitet hart daran neue Wege zu gehen, um ihre Immobilie so vorteilhaft als möglich einer breiten Käuferschicht zu präsentieren.

Wo werden wir Ihre Immobilie anbieten ?

Wir geben unser Bestes, um Ihre Liegenschaft potentiellen Käufern so nahe wie möglich zu bringen. Wir glauben, dass dies die Hauptmethode ist, um Verkaufsabschlüsse zu generieren. Wir haben eine große Auswahl an Marketing Instrumenten. Diese sind:

  • Unsere Webseiten
    • Wir betrachten unsere Webseiten als unsere Schaufenster. Diese Strategie ist sehr erfolgreich beim für die Datenbank der internationalen Kundschaft (ich verstehe den Satz so nicht).
    • Neben unserer Hauptwebseite haben wir spezialisierte Webseiten wie Legget Prestige, Leggett Ski und speziell zugeschnittene Seiten für die beliebtesten Regionen Frankreichs. Im Januar 2016 haben wir eine «Leggett APP» für das iOS-Betriebssystem (i-Phones und i-Pads) auf den Weg geschickt.
    • Die Leggett Hauptwebseite erzielt 2,8 Millionen Klicks aus über 200 Ländern weltweit.
    • Mit annähernd 16.000 Immobilien zu jeder Zeit durchforsten unsere Kunden regelmäßig unsere Webseiten nach Neuzugängen und Preissenkungen.
  • Immobilienmessen
    • Wir sind eine der französischen Immobilienagenturen, die schon seit Jahren auf Messen ausstellen und werden dies auch in Zukunft weiterhin tun. Wir nehmen das gesamte Immobilienangebot unserer Webseite auf jede Messe mit. Wir führen sehr gut besuchte Seminare auf diesen Messen durch : wie z.B. «Leben in Frankreich« oder »Regionen in Frankreich« Die Kunden freuen sich immer, mit unseren Teams zu diskutieren und sich das Immobilienangebot zeigen zu lassen.
    • Wir stellen auf allen englischen Auslandsimmobilienmessen aus wie : The France Show, A Place in the Sun, (London, Birmingham und Manchester), French Property Show und auf der Second Home International. Wir nehmen auch an einer immer größeren Zahl weiterer internationaler Veranstaltungen teil.
  • Pressearbeit
    • Unsere Presseabteilung gewinnt immer mehr an Sichtbarkeit für unsere Verkäufer in den verschiedensten Medien. Wir haben Beziehungen zu Journalisten in England, Frankreich und vielen anderen Ländern. Regelmäßig werden wir in The Daily Telegraph (UK), The Wall Street Journal (USA), Country Life International, The Financial Times (UK) ausgezeichnet.
  • Führende internationale Immobilienportale
    • Wir arbeiten mit ausgesuchten erprobten Immobilienportalen, um eine flächendeckendere Sichtbarkeit für Ihre Immobilien zu erreichen.
    • Wir arbeiten ebenfalls mit Portalen vieler anderer Länder wie z.B.: The Right Move, Le Bon Coin, Zoopla, A Place in the Sun.
  • Partner Agenturen
    • Wir arbeiten zusammen mit Hampton International und vielen anderen Partnern in England, den Kanalinseln und auch mit mehreren Partnern in Frankreich.
    • Durch diese Zusammenarbeit sind wir in der Lage, Ihre Liegenschaft einem größtmöglichen Spektrum an potentiellen Käufern darzubieten.

Fotografien

Die Fotos Ihrer Immobilie sind extrem wichtig, um das Interesse von Käufer zu wecken. Aus diesem Grund arbeiten wir mit Aufnahmen möglichst hoher Qualität, mit Abbildungen von einem blauem Himmel und guter Belichtung, die alle schönen Details Ihrer Immobilie hervorheben.

Alle Leggett Agenten werden für das Fotografieren von Immobilien geschult. Wir haben ebenfalls einen Profi für Innenaufnahmen, der unseren Agenten zur Seite steht und diese berät, um qualitativ hochwertige Fotos zu erstellen.

Virtuelle Besichtigungen

Als ein Teil der kontinuierlichen Marketinginnovation hat Leggett Immobilien in punkto virtuelle Besichtigung schon Pionierarbeit geleistet. Normalerweise ist es üblich, dass Verkäufer für einen solchen Service bezahlen. Bei Leggett Immobilien ist dieser Service für alle Verkäufer kostenlos. Virtuelle Besichtigungen können für alle Anwesen erstellt werden. Diese sind aber vor allem für große Liegenschaften nützlich. Sie regen das Interesse der Käufer schon vor der eigentlichen Besichtigung richtig an.

Obligatorische Vorverkaufsgutachten

Diagnostique de Performance Energétique (DPE)=Energiepass Dossier Diagnostique Technique (DDT)=Technische Gutachten


Vor der Vermarktung Ihrer französischen Liegenschaft wird durch einen staatlich zugelassenen Experten ein vorgeschriebener (DPE)=Energiepass erstellt. Egal ob die Immobilie von einem Makler angeboten wird oder ob Sie Ihre Immobilie selbst annoncieren. Das Ergebnis dieses Tests muss in der Werbung zu sehen sein. Leggett Immobilien dürfen Ihre Immobilie nicht anbieten, solange das gesamte Gutachten nicht vorliegt. Dieses DPE-Gutachten gibt Aufschluss über den Energieverbrauch, den CO2-Ausstoß, die Wärmedämmung und andere Faktoren, die die Heizkosten beeinflussen.

Neben der DPE gibt es noch eine Reihe anderer Gutachten welche erstellt werden müssen. Diese Gutachten werden unter der Bezeichnung DDT zusammengefasst. Es ist auch hier wiederum die Pflicht des Verkäufers diese Gutachten erstellen zu lassen. Wir halten den Verkäufer dazu an, diese Gutachtenreihe so früh wie möglich machen zu lassen und uns das Ergebnis so schnell wie möglich zu übermitteln. Zeigen diese Tests irgendwelche Mängel auf, ist es für den Leggett Agenten einfacher, den Kunden von Anfang an darüber zu informieren. Es kann für einen Kunden sehr destabilisierend sein (wie auch für das ganze Geschäft), wenn über Anomalien erst berichtet wird nachdem der Käufer ein Preisgebot gemacht hat.

Bevor man ein Anwesen in Frankreich verkaufen darf ist der Verkäufer verpflichtet, sein Anwesen einer Serie an Prüfungen zu unterziehen, welche von speziell dafür geschulten Leuten ausgeführt wird.

Geprüft werden folgende Punkte :

  • Blei und Asbest: Farben können Blei enthalten, wenn die Immobilie aus der Zeit vor 1949 stammt, dies wird überprüft. Alle Liegenschaften werden auf Asbest geprüft, wenn Sie aus der Zeit vor 1997 stammen.
  • Gas (nur stationäre Anlagen) und Elektrizität: Sollte die Gas- oder Elektroinstallation der zu veräußernden Immobilie älter als 15 Jahre sein so muss beides geprüft werden.
  • Natürliche Risiken und Parasiten: Natürliche Einflüsse wie Überschwemmungsgefahr, Erdbebengefahr, eventueller Parasitenbefall und auch industrielle Risiken sind Teil der Prüfung.
  • Wohnfläche: Wohnungen und kleine Studios die sich ein gemeinsames Gebäude teilen unterliegen einer genauen Wohnflächenberechnung. Die errechnete Wohnfläche muss dann im Vorvertrag angegeben werden.
  • Swimmingpool Sicherheit: Sicherheitsrelevante Kriterien für Pools die mehr als einen Meter in den Boden eingelassen sind müssen geprüft werden.
  • Rauchmelder: Seit März 2015 müssen alle Anwesen mit Rauchmeldern versehen sein.
  • Abwasser: Viele ländliche Anwesen in Frankreich sind nicht an ein Stadtabwassernetz angeschlossen und erledigen die Entsorgung von Abwasser über hauseigene Kläranlagen.
    • Diese Klärgruben müssen bestimmten Normen genügen. Dies ist allerdings nicht häufig der Fall. Es kann eine gewisse Zeit dauern ein Gutachten für die septische Kläranlage zu erhalten.
    • Die Gemeinden können Auskunft darüber geben, ob ein Anwesen an das Stadtabwassernetz angeschlossen ist oder nicht.
  • Die meisten dieser Prüfungen sind Informationen für den Käufer. Sollten z.B. am Pool sicherheitsrelevante Einrichtungen fehlen, müssen diese vom Verkäufer noch vor dem Hauptvertrag in Ordnung gebracht werden. Wird ein Termitenbefall durch die Expertise aufgedeckt, muss diese an den Käufer oder Verkäufer adressiert werden. (Nachverhandlungen).
  • Ist die hauseigene Klärgrube nicht konform, muss dies dem Käufer mitgeteilt werden. Der Käufer hat ein Jahr Zeit, die Anlage der gesetzlichen Vorschrift anzupassen.
  • Natürlich kann das auch heißen, dass ein neues System eingebaut werden muss. Daher ist es besser den Käufer vor dem Vorvertrag über solche Dinge zu informieren. So geht man vielen Problemen aus dem Weg.
  • Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die Statik eines Gebäudes vor dem Vorvertrag prüfen lassen zu müssen (in England z.B. ist dies der Fall). Der Verkäufer kann nicht dazu verpflichtet werden, eine solche Prüfung zu bezahlen.

Einem Preisgebot für Ihr Anwesen zustimmen

Wenn ein interessierter Kunde für Ihre Immobilie gefunden wurde, wird er ein Preisgebot machen. Wir empfehlen unseren Kunden immer nur ein Preisgebot für ein Objekt gleichzeitig zu machen und dann keine weiteren Immobilien mehr zu besichtigen. Genauso drängen wir den Verkäufer, sich dem Käufer gegenüber verpflichtet zu fühlen und seine Immobilie keinen anderen Kunden mehr anzubieten. Ihr Leggett Agent wird die Verhandlungen führen und alle Parteien immer über Fortschritte auf dem Laufenden zu halten. Es ist nicht ausgeschlossen, dass der Käufer eine auflösende Vertragsbedingung möchte. Z.B. wenn er eine Finanzierung für den Kauf benötigt oder er einen Pool plant, für welchen er eine Genehmigung für den Zeitpunkt des authentischen Aktes benötigt. Es ist durchaus üblich, dass solche Bedingungen in eine Verhandlung mit einfließen. Sie werden dann entsprechend mit in den Vorvertrag aufgenommen. Sobald alle Parteien der Transaktion zustimmen wird der Leggett Agent damit beginnen, alle benötigten Unterlagen zusammen zu tragen.

Die Verkaufsprozedere…

Compromis de Vente


Der Compromis de vente ist das erste von zwei legal bindenden Dokumenten welche der französischen Kaufabwicklung zugeordnet werden. Dieses Dokument wird nahezu alle Informationen des endgültigen Acte de Vente enthalten. In dem Vorvertrag werden folgende Informationen enthalten sein :

  • Der komplette Personenstand von Käufer(n) und Verkäufer(n). Eine umfassende Beschreibung der Liegenschaft nebst Bescheinigung von Besitzurkunde und den bebauten und /oder unbebauten Flurstücken mit genauen Flächenangaben, welche verkauft werden sollen.
  • Der vereinbarte Preis inklusive der Agenturkosten, eine relativ genaue Schätzung der Notarkosten (der Käufer bekommt nach der Registrierung im Hypothekenregister noch etwas Geld zurückerstattet) und die Höhe der Anzahlung.
  • Die Umstände unter denen die Anzahlung verloren gehen könnte.
  • Die Verpflichtungen des Käufers und Deklarationen des Verkäufers.
  • Die Auswertung der Gutachten.
  • Eine Reihe an auflösenden Vertragsbedingungen und zusätzlichen Vereinbarungen.
  • Ein spät möglichstes Unterschriftsdatum für den Hauptvertrag (dieses Datum kann sich unter bestimmten Umständen noch verschieben).
  • Eine Mobiliarliste, wenn Gegenstände mitverkauft werden sollen.

Acte de vente (authentischer Vertrag/ Hauptvertrag)

Der Hauptvertrag (acte de vente) wird in der Regel 3 bis 4 Monate nach Unterzeichnung des Vorvertrages (compromis de vente) erstellt. Der Notar hat bis dahin alles vorbereitet und Sie haben dem Vertragsdatum für den finalen «Acte de Vente« zugestimmt.

Dieser Acte authentique (authentischer Akt) findet im Notariat statt. Nach der Unterzeichnung findet die Schlüsselübergabe statt. Der Käufer ist nun rechtmäßiger Eigentümer.

Vor Stattfinden dieses Notartermins hat sich der Notar vergewissert, dass der Kaufpreis plus Nebenerwerbskosten schon auf seinem Konto gutgeschrieben wurde. Daher spricht man von einem authentischen Akt. Bei Finanzierungen laufen die Gelder des Kreditinstitutes auch über das Konto des Notars. Sie müssen dem Notar Ihre Bankverbindung angeben, damit er Ihnen den Verkaufserlös abzüglich eventueller Darlehensrückzahlungen, Gewinnsteuern und anderer Steuern überweisen kann.

Preissenkung Ihrer Liegenschaft


Es kann vorkommen, dass Sie Ihren Verkaufspreis senken wollen, um mehr Interessenten für Ihre Immobilie zu gewinnen. Dies ist ein einfacher Vorgang.

  • Nehmen Sie mit Ihrem Leggett Agenten Kontakt auf, um ihn über Ihre Entscheidung in Kenntnis zu setzen.
  • Leggett Immobilien wird Ihnen zwei einseitige Dokumente zusenden, die man «avenant au mandat » nennt.
  • Dieses Dokument ist in französischer Sprache verfasst, aber Sie können auf Wunsch eine Standartübersetzung von uns bekommen.
  • Sobald Sie dieses Dokument unterzeichnet haben, müssen Sie beide Dokumente an die Mandatsabteilung zurücksenden. Diese wird die Dokumente gegenzeichnen, eines wird aufbewahrt und das andere geht wieder an Sie zurück.