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法国房地产——购买流程

您挑选了感兴趣的房产或者葡萄园后,通常在抵达法国前,您的地产代理会为您准备房地产参观行程。在法国,陪同顾客参观房地产是一项法律规定。

出盘报价
如果您决定要购买一套房产或一座葡萄园时,通常您需要出盘报价您或许从某些报道中了解到有房屋低于卖家要价成交的案例——这种情况是存在的,但多数发生在不太热门的地区。然而更多的情况是卖家更坚持自己的要价,拒绝降低价格,尤其在房屋销售情况良好时。买家当然可以提出以低于卖方要价购买的意向,但当一个物业同时由几个代理商代理时,有其他买家愿意提出更高报价的现象也很常见,而当卖家正在考虑你提出的相对较低的价格时——毫无疑问,卖家通常会更青睐于报价较高的一方

合同
当意向被接受后,房地产代理商或者当地公证员会起草意向合同,其一般被称为“Compromis de Vente”(意向合同)或者“Sous Seing Privé”(私署证书),在不同地区,也可能有不同的叫法。在一些英语国家的地产交易中,买方可以无理由撤销被接受的意向并退出。而在法国,人们遵循一则道德准则,即当买方意向被接受后,他必须继续该交易,除非有买方无法控制的情况发生。法国的“Compromis de Vente”是一个有约束力的合同,因此任何关于该房产的现状、规划,、贷款状况的问题必须在签署意向合同前解决,或者将这些问题包括在临时条款中(“Clauses Suspensives”)。
在法国,“Compromis de Vente”(意向合同)是在房地产购买流程中第一个正式的和有法律约束力的阶段。该合同是一个书面的销售合同,将卖方和买方合法地绑定在一起。该合同的形式也许多样,但所有的Compromis de Vente都须清楚地陈述以下几个要点:

  • 卖方与买方的详细信息(您需要提供“公民身份”信息,包括您的全名、详细的联系方式、职业、出生及婚姻证明、护照复印件、前任配偶的详细信息)
  • 确认名字与所有权,产权详细信息;房产描述包括地图和地块的描述,以当地政府土地注册记录的信息为准。
  • 约定价格(有时候屋内装修与配置的价格另议)。
  • 约定保证金(通常公证处代收取10%)请查看:应该采用什么付款方式?
  • 在什么情况下保证金会被没收。
  • 卖方关于该房产的一些声明。
  • 购买过程中的买方职责。
  • 油漆铅、石棉的调查结果,以及自然灾害报告和一些必要情况的详细报告,如:白蚁、能源效率、固定气体供应、电力、排水设备。不是所有房产都要求提供以上报告,按其因情况而定,例如房龄较长的物业和年龄较长的地区。
  • 临时状况(临时条款)——是对某些状况的陈述,通常出现在自拟合同书里(例如:对于该产权不再有其他索求,或者公证处执行的调查结果没有显示任何问题等)。注意:买方可以在签署意向 合同前,提前要求和商议好附加临时条款里的内容,例如:关于房屋竣工、获得贷款或规划许可等。
  • 代理费的详细信息和合法收费条款会出现在我们的合同上。(这些内容一般不会出现在公证人拟定的合同上,但若有需要他们可以提供)。
  • 买家和卖家为达成合同所提出的各种声明。
  • 对于合同双方中一方毁约的陈述,例如:处罚条款
  • 目标完成期(注意:这个日期不是一个绝对的或者保证的日期,它可以在买方和卖方的双方同意后进行更改,或者因某些原因公正人未能按时完成工作,完成日期也可商议更改)。
  • 费用中包括的其他项目清单。
  • 附上土地规划图的复印件。
  • 了解您需要签署的内容
    作为买方,了解Compromis de Vente(意向合同)的每个方面是至关重要的,因为该合同涵盖了交易里的所有关键要点。

    关键要点
    合同上的所有内容都很重要,但是要特别注意价格和成本、产权和土地注册的详细信息、临时条款(如果合同上没有以上信息,您有权撤销交易),还有卖家提出的声明。

    买方一般在卖方前签署合同,一旦卖方签署合同,该合同便对他有约束力,卖方不能撤销交易除非支付10%的罚金;买方可以有七天时间考虑,在此之内撤销交易不需支付罚金,这段时间被称为“Seven Day Cooling Off Period (loi SRU)”及“七天冷却期”。

    七天冷却期
    房产代理人或者公证人会向买方寄一封挂号信,里面包含一份各方已签署的“Compromis de Vente”(意向合同)复印件。七天时间从买方收到该信件当日起算,七天时间包括周日和银行公假日。如果买方在此期间想撤销交易,他必须向房产代理人或者公证人寄出挂号信件申明。如果您是一个房产专业人士,您可能无权享有这七天冷却时间,如果您是这种情况,您在决定前应充分收集他人意见。七天冷却期结束后,买方和卖方就从法律上受到合同的约束,除了“Suspensive Clause”(临时条款)里的条件,其他原因撤销交易一律处罚10%的保证金。

    保证金
    这部分金额通常由公证员代收,尽管一些代理公司有特殊职能提供账户保管保证金。在签署合同之前不要支付任何金额,尤其不要私自支付给任何个人。保证金应在七天冷却期结束后立刻支付。保证金可通过法国支票支付, 也可以通过银行直接从海外账户或法国账户转账。保证金额一般为房产价格的10%。

    意向合同签署后
    当签署“Compromis de Vente”(意向合同)后,中介公司和公证人(在法国法律下视为合同双方)继续进行对该房产和土地的先关数据和文件的核实,该进程一般持续两个月到四个月的时间,也许稍有波动(由合同上的条款而定)。如果合同双方都确认同意,公证员便可以按时进行文件核实工作。

    贷款
    买方申请贷款是合同中公证员唯一不会追踪的部分,根据合同内容,买方必须在规定时间内申请贷款(一般30天内),其次收到银行回复(一般60天内),因此应该尽快向银行提出书面申请并与银行保持紧密的联系。

    完成日期
    买注意“Compromis de Vente”(意向合同)上注明的完成日期,是您完成搬迁、转移资金等等的目标完成日期,然而这个日期可以在完成尾声再次确认。完成日期当日,合同双方应到公证人办公室签署“Acte Authentique”公证文件(指定代理人或者代办人,在代理委托书下签署)。剩余费用,包括房款,法律费和代理费等,都必须在签署公证文件当日已存入并到账到公证人银行账户里。文件签署后,您就拥有房子的所有权。

    及时让资金到账
    请注意买方的义务是保证所有资金,包括所有手续费,在签署合同前存入并到账到公证人账户里。请牢记法国银行在周末、公假日都不对外开放,某些银行周一也不开放,所以请在周二到周六这五日内存入资金。资金总额会受汇率上下波动的影响,因此许多买方选择货币交换公司。法国洗钱管理规章规定您不可以向公证人支付现金或个人支票,然而若你需要支付房款,可以通过银行转账、银行汇票、法国或英国银行贷款,或者通过某银行兑换专家等,最重要的是保证您付款过程中涉及的任何一方都明确知晓公证人要求到账的日期。

    关于购买法国房地产,您还有其他的问题吗?请向我们莱格特公司Leggett Prestige property的工作人员咨询,我们随时欢迎。